El Tribunal Supremo interviene: proporcionalidad y circunstancias personales en juicio de desahucio
El Tribunal Supremo desestima demanda de desahucio por impago de renta, considerando circunstancias excepcionales del caso. STS 1065/2024.
El Supremo desestima la demanda presentada por la empresa con motivo del impago de una mensualidad de la renta, al tener en cuenta las circunstancias y excepcionalidades del caso.
Los hechos en cuestión
La empresa arrendadora interpuso una demanda de desahucio por falta de pago de la renta frente a la arrendataria, en relación a un contrato de arrendamiento de vivienda realizado en mayo de 1983. La arrendataria debía pagar 904,82 euros dentro de los 5 primeros días de cada mes. La demanda surgió a raíz de un impago durante el mes de julio de 2020, debido a la falta de fondos en la cuenta bancaria a la que se había domiciliado el pago.
El paso por los tribunales
El juzgado de primera instancia desestimó la demanda interpuesta. La demandada había establecido un sistema de traspasos desde la cuenta donde cobra la pensión a la cuenta donde se carga el recibo del alquiler. Este sistema, aunque puede dar lugar a complicaciones como la falta transitoria de fondos, se había venido utilizando desde hace tiempo. En el caso, faltaban solo 10 euros en la cuenta para que pudiera hacerse efectivo el pago. La entidad bancaria no notificó a la arrendataria, quien se percató de la situación un mes después del vencimiento del recibo de julio. Pagó inmediatamente y cambió la domiciliación bancaria a la cuenta donde cobra la pensión, sin que desde ese momento se haya producido impago.
Además, tanto la arrendataria como su marido sufrieron caídas que produjeron fracturas y estrés dos semanas antes del pago de la mensualidad en cuestión. Por ello, no fue hasta el 3 de agosto que los familiares se dieron cuenta de la situación. El juzgado consideró que se trataba más de un retraso en el cumplimiento que de un incumplimiento contractual. En el momento que la arrendataria tuvo conocimiento de los hechos, pagó la renta a la empresa.
El recurso de apelación
La Audiencia Provincial, en el recurso presentado por la arrendadora, consideró que el arrendador no tiene la obligación de soportar que el arrendatario se retrase en el pago de las rentas periódicas. Estableció que el pago de la renta fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, ni siquiera en el caso de que el impago recoja solo una mensualidad.
Recurso ante el Tribunal Supremo
Finalmente, la arrendataria interpuso recurso extraordinario por infracción procesal, alegando la falta de juicio de proporcionalidad y razonabilidad, y un recurso de casación, alegando la infracción del artículo 114 LAU y la doctrina jurisprudencial.
Recurso extraordinario por infracción procesal
La recurrente consideró que la sentencia no contenía un juicio de proporcionalidad y razonabilidad en consideración a sus circunstancias personales. Recordó que, cuando está en juego el derecho fundamental y universal de la vivienda, su reforzada protección jurídica exige que se realice por el juez, en todo procedimiento que conlleve el desalojo forzoso, el necesario juicio de proporcionalidad y razonabilidad.
No obstante, el Tribunal Supremo razonó que la sentencia de apelación se encontraba debidamente motivada, al tratarse de un supuesto de incumplimiento contractual generador de legítima causa de desahucio al amparo del art. 114.1 LAU. Por lo tanto, desestimó el recurso extraordinario por infracción procesal basado en la falta de motivación.
Recurso de casación
El recurso se construyó sobre la base de la infracción del art. 114.1 LAU de 1964 y de la doctrina jurisprudencial sobre el impago de la renta. La arrendataria señaló que, en atención a las circunstancias, no se producía un incumplimiento contractual con entidad resolutoria.
El tribunal señaló que la primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 LAU se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan. La primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta. El impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.
En el caso, concurrían las siguientes circunstancias:
- Se refería a una sola mensualidad de renta que ya se abonó el 3 de agosto de 2020.
- La arrendataria venía satisfaciendo la renta pactada desde 1983 sin que consten impagos anteriores, salvo la enervación de la acción que tuvo lugar en el procedimiento judicial 635/2014.
- Cuando se presentó el recibo correspondiente al cobro de la mensualidad de julio de 2020, se devolvió ya que, en la cuenta en la que se domicilia el pago, faltaba una pequeña cantidad de dinero.
- El 3 de agosto se abonó la renta completa mediante una transferencia, y se procedió al cambio de domiciliación a la cuenta donde la arrendataria cobra su pensión.
- La arrendataria se encontraba en situación de estrés por las lesiones sufridas durante dicho periodo.
- El impago no produjo perjuicios al acreedor.
Por todo ello, el Supremo consideró que las circunstancias determinaban que no podía apreciarse un incumplimiento resolutorio del contrato de arrendamiento. Estimó el recurso de casación. Finalmente, casó la sentencia y confirmó lo dispuesto por el juzgado de instrucción. Se desestimó la demanda interpuesta por la empresa arrendadora.
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